Como Elegir hipoteca II
Ventajas y riesgos de las nuevas modalidades de préstamos
1 Si puede, tipo fijo. Los expertos lo tienen claro. Mientras las entidades no encarezcan estas tasas en su oferta (por el momento no lo han hecho), estos préstamos son una oportunidad. “La diferencia actual en una hipoteca a tipo variable (3,45%) y fijo(4,9%) enunpréstamode 120.000 euros a 30 años puede ser de unos 90 euros, un precio que merece la pena pagar”, sostiene Ramón Gras, de Banco Sabadell. Esta afirmación coincide con la del Banco de España, donde desde el Portal del Cliente Bancario afirman que “la forma de mitigar los riesgos de tipo de interés que asumen los prestatarios podría pasar, como ocurre en muchos países, además de por ofertas generalizadas de préstamos a fijo, por figuras intermedias”.
2 Cuidado al alargar los plazos. Ampliar un préstamo hipotecario, si bien puede facilitar el acceso a la vivienda a muchos en un primer momento, no supone un abaratamiento sustancial de la cuota cuando ésta ya se está abonando. En un reciente informe, el Banco de España pone un ejemplo para clarificar esta situación: “la ampliación del plazo inicial en un 33%, desde 30 a 40 años, supone una reducción en la cuota de entre el 15% (si el interés es del 3%) y el 10% (interés del 5%)”. En ese caso, señala la institución supervisora, “los intereses totales que pagaría de llegar hasta el vencimiento de la operación aumentarían en un 38,75%, desde 5.177,6 hasta 7.184 euros (si el interés es del 3%) y un 40,97%, desde 9.324,8 hasta 13.146 euros (interés del 5%)”.
3 El periododecarencia se ha convertido en una condición frecuente en las últimas ofertas. Estos periodos, en los que sólo se pagan intereses, suponen, sin embargo, un riesgo, sobre todo si se utilizan los máximos permitidos de hasta 10 años, ya que se difiere tanto capital que las elevadas cuotas que resultan pueden provocar impago del préstamo.
4 Prudencia con la cuota creciente. Los expertos recomiendan estudiar estos préstamos, que permiten partir de cuotas bajas para aumentarlas a medida que se elevan los ingresos, ya que si no se cumple esta condición, esta figura puede resultar cara al cliente.
5 Seguros de cobertura. Pueden ser una solución, pero conviene hacer números y comparar si merece la pena afrontar el precio de esta seguridad (normalmente elevado aunque sea para un periodo y hasta un nivel de tipos determinado) o resultamás rentable una amortización anticipada.
Medidas legales para paliar los riesgos
Primero desde el Partido Popular y después desde el PSOE. Los últimos gobiernos han compartido con otros organismos públicos y privados como el Banco de España y la Asociación Hipotecaria Española (AHE), la preocupación por la situación de las familias españolas, muchas de ellas endeudadas, frente a la subida de tipos. Ante las primeras alarmas por el efecto que un encarecimiento podía tener en las economías de las familias, el Gobierno del PP, en abril de 2003 y a través de un real decreto ley, presentó una batería de medidas encaminadas a asegurar la estabilidad del mercado hipotecario. Entre las más importantes se encontraba la reducción de la comisión de novación del 1% al 0,1% del capital pendiente de amortizar. Además se fijaba la comisión máxima por cancelación anticipada para nuevas hipotecas en el 0,5% desde el 1% anterior y se reducían en un 90% los aranceles notariales y registrales para cambiar de hipotecas variables a fijas. El éxito parece haber sido escaso a juzgar por el número de hipotecas a tipo variable: cerca del 98% y la tendencia no parece que se invierta. Algo similar ha sucedido con el seguro de cobertura o CAP (que por un precio determinado permiten asegurarse un nivel de tipos), que por indicación de este Ejecutivo, las entidades debían ofrecer obligatoriamente a todos los que contrataran un préstamo a tipo variable. Su suscripción ha sido escasa, algo comprensible teniendo en cuenta los precios que suponen. Un resultado similar han tenido las medidas impulsadas desde el Gobierno del PSOE dentro del Plan de Dinamización de la Economía presentado hace un año. El Ejecutivo pretendía con este plan, entre otras cosas, aumentar la oferta de hipotecarios, abaratar o eliminar la comisión de cancelación anticipada y fomentar los seguros además de reducir los gastos de contratación. Su aprobación está todavía pendiente.
