Cómo elegir la hipoteca I
Bancos y cajas ofrecen préstamos cada vez más flexibles para mitigar los efectos de la subida del precio del dinero en las cuotas mensuales y mantener el negocio
Financiación de hasta el 100% del coste de la vivienda, diferenciales que rondan los 0,75 puntos, plazos de amortización de hasta 50 años, y periodos de carencia cada vez más largos conforman la fotografía de la oferta de bancos y cajas para mitigar los efectos de la subida de los tipos de interés.
Todo es poco cuando se trata de evitar que peligre el pago de las cuotas. Aunque, según los expertos, esta situación está lejos de materializarse, las primeras alarmas ya han saltado. En apenas cinco meses, las rebajas de las cuotas a las que muchos hipotecados se habían acostumbrado (desde que en 2000 se iniciara el descenso de los tipos desde niveles del 5%) se han convertido en subidas que empiezan a preocupar a más de uno. De descensos de 20, 30 y 40 euros de los pagos mensuales se ha pasado a encarecimientos de 35 euros. Esta cifra se corresponde con el incremento del pago que tiene que afrontar una hipoteca media de 120.000 euros a 30 años que se revise con el índice de febrero.
El ascenso del euribor, que en apenas ocho meses ha pasado del 2,103% de junio al 2,914% de febrero y la evolución al alza que sigue registrando (en marzo ya se ha situado por encima del 3%), aviva la preocupación de instituciones públicas y privadas. Razones no faltan. La primera subida del precio del dinero, hasta el 2,5%, ya se ha acometido y, a juzgar por los informes del BCE, la inflación y la expansión que empiezan a registrar las economías de la zona euro, el movimiento no será el último.
Este factor, unido al elevado porcentaje de préstamos a tipo variable que hay en España (el 97,5% según el Banco de España) y al hecho de que muchos de ellos se firmaran en época de mínimos históricos de los tipos de interés, prepara un cóctel cuyas consecuencias pocos quieren adelantar y muchos -bancos y cajas sobre todo- se prestan a evitar.
Pese a las recomendaciones de diversos organismos apelando a la prudencia a la hora de endeudarse, los expertos reiteran que no hay un riesgo excesivo y que mucho tienen que subir los tipos para que se produzcan situaciones de impago.
“Tipos en niveles del 4% o 5% no suponen un peligro para las familias españolas, que antes de dejar de pagar la hipoteca renuncian a otros gastos u optan por alargar los plazos del préstamo. Otra historia serían tasas del 10%, que sí serían preocupantes”, afirma RamónGras, de Banco Sabadell. Ampliar plazo es, de hecho, una de las soluciones que proponen las entidades para hacer frente al alza de tipos, que lejos de endurecer sus criterios de concesión, como les recomienda el Banco de España, han optado por flexibilizar sus condiciones para facilitar los pagos.
Pero estas medidas parecen saber a poco. Al menos así lo estiman desde la AsociaciónHipotecaria (AHE), en la que reconocen que pese a que España cuenta con uno de los mercados más eficientes y transparentes de Europa (sin olvidar que es de los más baratos) adolece todavía de imperfecciones, y lo que es peor, de rigideces. Productosmás flexibles, que se adapten a los distintos momentos vitales del cliente conforman alguna de las demandas de esta asociación, que aplaude iniciativas como la más reciente: combinar tipo fijo y variable en un porcentaje a elección del cliente en una misma cuota final. Y como hay ventajas, también hay inconvenientes. De hecho, algunas de las condiciones modificadas en los últimos meses ya han hecho saltar las alarmas. Los largos plazos de amortización y los periodos de carencia ya han sido motivo de aviso por parte del Banco de España, pese a que la realidad de los números señala que aunque el plazo de la hipotecamedia que se firma en España es de 24 años (en 2005), la mayoría termina cancelando su préstamo en un periodo que ronda los 14 años.
La alternativa a estas situaciones está, sin embargo, también en elmercado. El tipo fijo se erige como una opción que ahora gana más peso atractivo. Las todavía atractivas tasas en esta modalidad (con tipos del 4,9% de hasta 30 años, 4,25% a 12 y 4,75% a 20 como oferta el Sabadell) pueden suponer una oportunidad de atar la cuota para toda la vida. Sin embargo, estos préstamos siguen sin calar. Su mayor precio les impide competir en un mercado en el que no restar medio punto a un diferencial supone perder a un cliente y con él todos los productos que le podrían vincular. El riesgo, si bien existe para todos, es mayor, según la AHE, para los que formalizaron su préstamo entre 2003 y 2005, que ya empiezan a sufrir el encarecimiento de su cuota. La solución –más limitada, en estos casos, por la rigidez del producto– pasa por cancelar anticipadamente si su economía se lo permite y la fiscalidad le es favorable, o modificar alguna de las condiciones (plazo o tipo, si éste es poco competitivo) vía novación, con los gastos que ello conlleva.