Hipoteca, primera vivienda, credito personal facil, Comprar piso

Las aguas están revueltas en el mercado hipotecario. Los españoles sienten la presión de la dificultad a la hora de pagar cada mensualidad, especialmente, tras las últimas subidas de tipos y ante el mayor coste de la vida. Una de las opciones para sortear la situación es la hipoteca multidivisa.

Estos productos pueden aligerar la cuenta hipotecaria, siempre que la moneda a la que está referenciada el préstamo sea menos fuerte que el euro y las previsiones en el mercado de divisas apunten a que dicha moneda pueda seguir cayendo.

“Los incrementos que ha sufrido el euribor a doce meses (referencia de la gran mayoría de las hipotecas españolas) en los últimos tiempos –el pasado miércoles se situó en el 4,515%– y la variación de los tipos de interés han provocado que en el último año la demanda de información sobre este tipo de hipotecas se haya incrementado”, asegura Albert Figueras, director de financiación de particulares de Banco Sabadell. Las divisas preferidas por las entidades que comercializan estos productos son los francos suizos y los yenes y suelen ofrecerse en plazos más cortos que las de euros (como máximo a 20 años).

“Escogemos divisas que no tengan tanta volatilidad. El franco suizo ha mantenido una variación máxima a lo largo del último año del 2%, por eso es la moneda más recomendada para los clientes más conservadores. Por otra parte, hipotecarse en yenes es más arriesgado, ya que la divisa nipona ha experimentado una variación en 2007 de entorno al 13%, entre sus máximos y mínimos”, explica Figueras. Según él, a través de estos productos con el actual libor (índice interbancario de Londres que se convierte a la moneda del país correspondiente para el cálculo en otras divisas) se pueden conseguir ahorros cercanos al 30% .

Riesgos latentes
A pesar de que estas hipotecas están cada vez más de moda, “los inversores deben ser conscientes del riesgo que entrañan, ya que dependen de la evolución de la divisa además de la trayectoria de los tipos de interés del país de origen”, asegura Carlos Rodríguez Ugarte, director de la división de Negocio Internacional de Bankinter. Por ello, desde la entidad dan prioridad a analizar el perfil del cliente que las solicita, “pues debe tener una solvencia económica para hacer frente a la posible volatilidad”, asegura.

En su mayoría, las firmas ofrecen la posibilidad de la hipoteca bidivisa, “con la que el cliente puede pasarse a una hipoteca en euros en cualquier momento, pagando una comisión del 0,35%, sobre el saldo pendiente por el cambio de hipoteca”, asegura Figueras. En el caso de que una persona obtenga una hipoteca en la que no se pueda cambiar de divisa, el director afirma que el riesgo crece por la volatilidad que puede sufrir la moneda en estos plazos de tiempo. “Te puedes pegar un susto. Hace quince años hubo gente que debía más dinero del que pidió”, asegura.

Por estos riesgos, muchas entidades no están de acuerdo en comercializar estas hipotecas. “Con la incertidumbre actual, provocada por la crisis, no es aconsejable elegir esta opción de mucho riesgo”, señala Joaquín Valle del Olmo director de Hipotecas de Citi.

La ministra de Vivienda, Carme Chacón, ha firmado esta mañana con el Padre Abad, Josep María Soler, y con el Presidente del Patronato de la Montaña de Montserrat, Jordi López Camps, el protocolo para la ejecución de las obras de remodelación de las plazas principales del Monasterio de Montserrat. En concreto, el Ministerio de Vivienda va a financiar íntegramente los 5,5 millones de euros que cuestan la ejecución de las tres fases que están sin ejecutar del proyecto general de remodelación de las plazas, iniciado el año 2000.

Las obras consistirán en el refuerzo estructural de la plaza de Santa María y su impermeabilización. Posteriormente, se procederá a la colocación de los pavimentos y las gradas de piedra natural del conjunto de las tres plazas que la componen. En la fase final, se realizará el acabado de la calle de acceso.

En declaraciones ante los medios Chacón ha señalado que el protocolo suscrito es fruto del entendimiento y la colaboración entre la Abadía de Montserrat, el Patronato de la Montaña de Montserrat, el Gobierno de la Generalitat y el Gobierno de España, a través del Ministerio de Vivienda.

Asimismo, la ministra ha subrayado que las obras se realizarán de la forma más respetuosa posible con la actividad cotidiana de la Abadía de Montserrat, tanto en lo que se refiere a la vida de los padres, como de las visitas que acuden al monasterio.

En esta línea, Chacón ha destacado que “es un honor para el Gobierno de España hacer esta contribución para la rehabilitación del monasterio” con parte del presupuesto que el Ministerio destina a la recuperación del patrimonio arquitectónico de ciudades y pueblos. Por último, la ministra ha señalado que en este momento los técnicos están evaluando los plazos para la ejecución de la obra y que los trabajos se iniciarán tan pronto como sea posible.

Uno de los monumentos más emblemáticos de Cataluña
Las plazas del Monasterio de Montserrat son el centro de entrada a la Basílica y el punto desde dónde se accede a la mayoría de los servicios religiosos, un lugar por el que transitan cada año los más de 2 millones de visitantes que tiene el monasterio. Actualmente el Ministerio tiene en marcha 170 actuaciones de recuperación del patrimonio arquitectónico en el conjunto de España, con un presupuesto de 407 millones de euros, de los cuales 300 son aportados por el Ministerio. En el caso de Cataluña, la inversión asciende a cerca de 34 millones de euros en 16 actuaciones repartidas entre las cuatro provincias catalanas.

Restauración de las vidrieras de la Catedral de Barcelona
Dentro de esas actuaciones, la ministra de Vivienda firmó el pasado 15 de enero un protocolo para la rehabilitación de las vidrieras de la fachada principal de la Catedral de Barcelona. Los trabajos, que tendrán un coste de 809.000 euros aportados íntegramente por el ministerio, consistirán en la extracción del vidrio original de las vidrieras de la fachada mayor del templo. Una vez restaurados serán repuestos en su ubicación original y se sustituirán las verjas de protección exterior de las vidrieras por vidrios de seguridad

En México, las empresas constructoras de casas ya sufren severo impacto en el precio de sus acciones

El sector de la vivienda en México ya comenzó a sufrir lo que se anticipa como una recesión económica en Estados Unidos.

Ayer, la caída de las bolsas de valores en el mundo arrastró a la baja al índice Habita de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), el cual cayó 4.90% respecto al cierre de la jornada bursátil del viernes pasado.

Analistas de la industria dijeron que la posible confirmación de que Estados Unidos entre en recesión económica, así como la mala situación del sector vivienda que vive el vecino país del norte desde hace más de un año, afectó la percepción del sector de forma generalizada en los mercados financieros. Esto propicia que algunos inversionistas reconfiguren sus carteras de inversión, comentó uno de los consultados.

En sólo dos días de operación, las acciones de Corporación GEO perdieron 8.94%; las de SARE cayeron 7.55%; Urbi disminuyó su valor en 7.03% y Consorcio ARA retrocedió 6.85%. Por su parte, Homex tuvo baja de 0.13%.

México está preparado

Ayer, a dos horas del cierre de la jornada bursátil en México, el presidente Felipe Calderón declaró que México estaba preparado para afrontar una alicaída economía estadounidense.

“Ante esa realidad no nos quedaremos cruzados de brazos. Los mexicanos contamos con dos poderosos motores de crecimiento que no dependen del mercado externo y que van a impulsar la actividad económica y el empleo en el país: la vivienda y la infraestructura”, dijo durante la presentación del Programa Nacional para el Desarrollo Habitacional Sustentable 2007-2012.

El sector vivienda significa 2.4% del Producto Interno Bruto (PIB), y tan sólo en el año pasado generó un millón 300 mil empleos en diferentes niveles, aseguró también el jefe del Ejecutivo.

Carlos González, analista de IXE, comentó que existe una contaminación del estado de ánimo pesimista que domina hoy día los mercados financieros del mundo.

“Aun y cuando hay una dinámica distinta entre mercados (los fundamentales de la vivienda en México son sólidos), existen riesgos asociados: menor generación de empleo en las zonas manufactureras de México impactaría en la demanda de vivienda”, explicó González.

“También, la mala racha económica entre los estadounidenses impactaría probablemente en la venta de vivienda turística”, dijo.

Las entidades fronterizas fueron las que mayor demanda de créditos de vivienda tuvieron durante 2007, según el reporte de ese año del Infonavit.

Sacudida mundial

Ayer, las bolsas de América Latina fueron arrastradas a la baja. La BMV cayó 5.35%, Brasil perdió 6.6% y Argentina bajó 6.3%.

En Europa, Londres disminuyó 5.5%, Francia 6.8%, Alemania se derrumbó 7.2% y el Ibex de España retrocedió 7.5%.

En Hong Kong la caída fue de 5.5% y en Japón de 3.86%.

Para un préstamo de 180.000 euros a 30 años supone un ahorro de más de 1.600 euros

Todos los bancos y cajas de ahorro disponen de algún producto hipotecario con interés a tipo mixto. O, al menos, eso aseguran los consultados por este suplemento. A pesar de ello, la mayoría recomienda la hipoteca a tipo variable y, de hecho, ésta es la que tiene el 97% de los españoles. La hipoteca mixta combina el tipo fijo y el variable.

Pero en los tiempos que corren de subidas constantes del Euribor, el principal índice de referencia de los préstamos, el ciudadano debería pensar cuál es la mejor opción si va a solicitar un crédito para la compra de una vivienda.

Pongamos un supuesto práctico con una hipoteca de 180.000 euros a un plazo de 30 años. Si se aplicara un tipo variable, con las actuales condiciones del mercado, el prestatario acabaría devolviendo a la entidad financiera 363.564 euros una vez concluido el periodo de amortización.

En cambio, si se optara por una fórmula combinada (cinco años al mismo interés y los 25 restantes en función de las fluctuaciones del Euribor) el monto final ascendería a 361.920 euros. O, lo que es lo mismo, 1.644 euros de ahorro respecto al modelo tradicional.

Así, hay entidades que parecen tener claro desde hace tiempo que el préstamo mixto debe estar en el mercado. «En BBVA ofertamos operaciones a tipo mixto con un tipo fijo de salida desde los tres a los 25 años desde el año 2006», señalan fuentes del banco.

Sin embargo, la actual coyuntura de incertidumbre acerca de cómo evolucionará el Euribor parece abonar el terreno para la contratación de este producto. Desde Caja Navarra apuntan que con tal situación y dado que los primeros meses de la hipoteca «son generalmente los más difíciles para afrontar los gastos» es recomendable «tener la garantía de que durante tres o cinco años se sabe con exactitud cuánto se va a pagar y que las oscilaciones de este tipo no van a afectar al préstamo».

Otros no creen que sea ni la mejor ni la peor opción. «Está especialmente indicada para momentos en los que el Euribor se encuentre en una etapa alcista. Ahora mismo, la situación más probable es que baje», afirma Miguel Artazos, jefe de Productos de Financiación de Ibercaja.

Sensible bajada

Lo cierto es que si bien el Euribor de diciembre acaba de ser confirmado por el Banco de España en el 4,793%, el índice diario del pasado miércoles marcó el 4,515%, el más bajo hasta entonces en enero.

Según María Ángeles Valle, abogada de Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc), si las entidades ofrecen esta modalidad de préstamos con tipos fijos a un máximo de cinco años es porque las fluctuaciones a la baja del principal índice de referencia no van a ser muy significativas durante ese periodo, si no nulas.

«La gente no lo pide prácticamente. No se ha notado un aumento significativo de mayores peticiones de hipotecas mixtas. Si el Euribor baja es perjudicial para el titular», añade el directivo de Ibercaja.

Esta entidad contempla la modalidad de bonificación mixta. Consiste en un tipo de préstamo de cinco (al 5,5%) o de 10 años (al 5,6%) a tipo fijo y el resto variable cuando la financiación es del 80%. Además, a medida que el cliente está comprometido con otros productos, el diferencial puede ser mejorado.

En BBVA recomiendan que cada vez se haga más caso de esta modalidad aún en pañales en España. «Dadas las circunstancias actuales del mercado inmobiliario, con subidas de tipos de interés continuadas y desaceleración inmobiliaria, consideramos que la mejor opción para el cliente en estos momentos es formalizar una operación hipotecaria a tipo mixto», dicen en el banco.

Y añaden: «Nuestra oferta es de préstamos con un tipo fijo de salida que va desde los tres hasta los 25 años; el cliente puede elegir el plazo fijo que le ofrece mayor seguridad teniendo en cuenta sus circunstancias económicas actuales y previsibles en un plazo determinado, ya que así conoce la cuota mensual a pagar durante el plazo elegido», apunta.

El resto de la operación, cuyo periodo máximo es de 40 años, es a tipo variable y se referencia con el Euribor. «La oferta hipotecaria de BBVA permite la opción de pasar de tipo variable a fijo y viceversa», concluyen en la entidad que preside Francisco González.

En Caja Madrid también confían en la fórmula de los préstamos combinados. Se puede elegir hasta un máximo de cinco años a tipo fijo y el resto en función del Euribor, con un plazo de amortización final que se prolonga hasta los 40.

La hipoteca mixta de Caja Navarra, por mencionar otro ejemplo, ofrece dos modalidades: los tres primeros años al 4,75% o los cinco iniciales al 5%. En ambos casos, el resto serían a tipo variable con un Euribor más 0,75% de diferencial.

Existen, pero no se ofrecen

Existen, pero están ‘escondidas’. Las entidades financieras no ofrecen hipotecas a tipo mixto a no ser que lo solicite expresamente el cliente que busca financiación para la compra de una vivienda. Éste, al menos, es el resultado de un estudio realizado por la organización Facua en diciembre de 2007.

Tras visitar 24 bancos y cajas de ahorro y obtener 143 propuestas, el resultado fue que 88 de ellas estaban referenciadas a tipos de interés variables y el resto a fijos. Ni rastro de la combinación de ambas pese a que buena parte de las sucursales visitadas incluyen en su catálogo de productos hipotecarios esta opción.

¿Y cuál, de poder elegir, sería el mejor préstamo para adquirir una casa? «A un cliente que nos hiciera esta pregunta le diríamos que cuando obtiene una oferta de una entidad tiene en su mano la posibilidad de negociar una hipoteca mejor, porque una vez que te han concedido una es porque tu nivel de endeudamiento es viable», explican en Facua. «No hay que olvidar que eres tú el que eliges banco o caja, no ellos a ti».

A la hora de contratar un préstamo combinado, precaución prioritaria: «Negociar bien cómo se va a pasar después del tipo fijo al variable». La recomendación la hace María Ángeles Valle, abogada de la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios, quien también sugiere que, en todo caso, la decisión de optar por un producto mixto se tome «por el interés del usuario y no por las condiciones del mercado».

El Santander decidió en enero de 2006 romper el mercado con su estrategia «comisiones cero» -con el que ha captado un millón de clientes-, y buena parte de la competencia tuvo que seguirle de igual manera o con fórmulas parecidas. Ahora, lanza otro órdago al resto de la banca con la denominada «hipoteca 08», a un tipo de interés de Euribor +0,25 puntos, sin comisiones de apertura ni de servicios.
Es la nueva estrategia del banco para hacer frente a la cada vez más fuerte desaceleración que sufre el mercado hipotecario, que para este año prevé que sólo crezca entre un 4 y un 5%. El Santander piensa que si no se pueden captar más hipotecas nuevas hay que tratar de quitárselas a la competencia. Por eso, la «hipoteca 08» es para captar clientes de otras entidades que tengan un crédito hipotecario de al menos seis años de antigüedad y que estén al corriente de pagos.
El nuevo cliente deberá domiciliar su nómina o pensión y contratar un plan de pensiones con una aportación anual mínima de 600 euros. La entidad prevé captar más de 50.000 nuevos clientes de «máxima calidad» hasta el próximo 30 de junio.
El banco ofrece tres tipos de productos. El primero es la hipoteca de sustitución. Es decir, financiar el capital pendiente más los gastos de tramitación de la nueva. En segundo lugar, la hipoteca de reposición, que implica financiar el límite inicial del crédito más los gastos de tramitación. Y, por último, la hipoteca de ampliación, mediante la que podrá financiar hasta el 80% del valor actual de la vivienda, además de los gastos de tramitación. Esta modalidad está destinada sobre todo para aquellos clientes que tengan créditos al consumo, ya que con la ampliación del crédito hipotecario podrán cancelar los préstamos al consumo y reunificar todas sus deudas a través de la hipoteca a un precio muy inferior. Las tres modalidades son al mismo tipo de interés y a un plazo máximo de treinta años.
Por otro lado, ING anunció ayer el cierre de la compra del negocio de pensiones del Santander en Iberoamérica por 1.100 millones de euros. Asimismo JP Morgan comunicó tener un 3,014% del Santander.